相続や空き家でお困りの方へ

相続した物件をそのままにしておくと損している可能性があります

人が住んでいない家は、カビやほこりが発生しやすいうえに、だれも掃除する人がいないので建物の老朽化が進んでしまいます。さらに、水道管・ガス・電気など、ライフラインの設備も欠損しやすくなってしまう可能性があります。つまり、空き家を放置すればするほどその物件の価値は下がってしまうということです。長年空き家を放置した後にいざ売却しようとしたら、査定額がかなり下がってしまっていた、という話も珍しくありません。

相続することのメリットとデメリット

相続の最大のメリットは、相続税には原則的に3,000万円の基礎控除があることでしょう。相続税は、財産が基礎控除額を超える場合に発生します。そのため、一般的なマンションやアパート、戸建てを相続する場合は非課税となる可能性が高いです。ただし、相続税の納付には、被相続人の死後10ヵ月以内と期限が定められているため注意しましょう。

相続のデメリットとしては、生前贈与と違って、財産所有者が遺言で指定した通りに相続されない可能性があるということです。遺言に財産の相続人が指定されていても、ほかの相続人がそれに異議を申し立てると、財産所有者の意思とは反する形で相続が行われる場合があります。

生前贈与のメリットとデメリット

生前贈与の最大のメリットは、財産所有者の意思通りに財産を分配できる点です。生前に分配しておくことで、親族間の相続争いを未然に防ぐこともできます。

また、生前贈与は、相続税の軽減にもつながります。ただし、財産の総額や贈与を受ける人の年齢などによっては軽減されないこともあるため注意しましょう。さらに、生前贈与には贈与税が発生し、相続税より税率が高いというデメリットもあります。贈与後は不動産取得税や登録免許税の負担もあるため、税金の負担を考えて相続方法を考えることが大切です。

生前贈与をおすすめる場合

たとえば、所有している不動産の財産評価額が、将来的に上昇する見込みがある場合などは生前贈与をおすすめしています。これは、贈与税が贈与契約成立時の財産評価額に基づいて計算されるためです。後々評価額がアップしても、税負担が上がることはありません。

また、65歳以上の親が成人済みの子に贈与する場合は、相続時精算課税制度が適用できるため生前贈与がおすすめです。2,500万円まで基礎控除があるうえに、親が亡くなった際に発生する相続税は、それまで支払った贈与税分も控除が受けられます。

譲渡所得税とその問題点

譲渡所得税とは、不動産を購入した価格よりも高く売却できた際、その利益に対して課税される税金です。これは相続した不動産に限らず、不動産売却によって利益を得た場合には必ず発生するものです。ただし、相続税を納税していた場合は、一定の条件を満たすことで譲渡所得税の控除が受けられます。

譲渡所得税は、不動産購入価格よりも売却価格が上回った場合に課税されるため、それを証明するための売買契約書が必要になります。相続不動産の場合、この売買契約書が存在しないことが多いので注意が必要です。

また、古い不動産の場合はお金の価値が昔と異なるため、低額で取得した不動産だったとしても、今売却するとかなり高額になる可能性があります。その結果譲渡所得税が高額になってしまう、というケースもあるようです。

固定資産税がかかる

所有する物件や土地には、毎年固定資産税がかかります。しかし、固定資産税は、土地内に建物さえ建っていれば税額が最大で1/6程度になる優遇措置もあります。

建物の劣化

人の出入りがない空き家は、掃除はもちろん換気がされないためにほこりやカビの温床となってしまいます。湿気を好む害虫や、シロアリの被害にも遭いやすくなってしまうでしょう。

また、外壁や屋根のはがれた塗装から雨水や湿気が浸透し、建物の躯体から老朽化が進行してしまうかもしれません。このような状態になるまで空き家を放置すると、住処や賃貸物件として再利用しようとしても、大規模な修繕と多額の費用が必要になってしまいます。

資産価値が下がる

建物の資産価値を調べるにあたり、重要になるのが「法定耐用年数」です。法定耐用年数とは、財務省が定めた資産ごとの耐用年数のことで、建物の種類によって異なります。法定耐用年数をもとに建物の資産価値が判断されます。