最初に知っておきたい不動産売却の基礎知識

早く売りたい「不動産買取」について

不動産買取は、さまざまな事情から売主様が不動産売却を急ぎたいときにおすすめの売却方法です。

この方法を選ぶと、不動産売買の交渉相手は不動産会社になります。売主様は、どんな条件であれば物件を買い取ってもらえるか不動産会社と話し合います。売主様と不動産会社との間で意見がまとまれば、売買契約は成立です。
一通りの手続きを進めるなかで、売主様は最終的な購入希望者様を見つける必要はありません。通常、不動産会社による物件の状態確認は最初の1回のみです。そのため、購入希望者様が見つかるたびに内覧を繰り返す手間もかかりません。

不動産買取なら売主様は購入希望者様が見つかるまで待つ必要がなく、比較的に早く売れると見込めます。

相続・空き家・土地をお持ちの方へ

不動産を相続したときや管理の行き届かない空き家・土地をお持ちの場合、不動産を売却する方法は賢明な選択肢のひとつです。

親や身内から不動産を相続した際、すぐに使い道が見つかるとは限りません。ただ、そのまま放置していても固定資産税は発生します。何も利益を生まない形で所持していると、知らないうちに損する可能性があります。

空き家や土地は、適切に管理できないまま所持していると倒壊や不法侵入につながる恐れがあり危険です。そのうえ固定資産税はかかり、老朽化が激しく「特定空き家」に指定されると税率が上がり望ましくありません。

これらの相続物件・空き家・土地に伴う負担やリスクを避けるには、不動産売却を検討するのがよいと考えられています。

「任意売却」「リースバック」など、
その他の売却メニューについて

仲介売却と不動産買取以外に覚えておきたい売却方法を挙げると、任意売却やリースバック・リフォームによる再販です。

任意売却は、住宅ローンを滞納したときに選びたい方法です。金融機関に承諾されれば物件を競売にかけられる心配はなくなり、一般的な不動産売却に近い形で販売できます。高値で売れたときは所得をさまざまな用途で使える点も、この方法の大きな特徴です。

リースバックは、不動産を売却した後にそのまま住み続けられる方法です。物件を買主様にお譲りしてから改めて賃貸契約を結ぶことで、継続利用が可能になります。子どもの通学先を変えたくないときなどは、引っ越しが不要になり安心です。

不動産売却に伴い物件の資産価値を高めるなら、リフォームしたうえで売り出す方法があります。この方法により最新のデザインを取り入れれば、古い物件でも購入希望者様に魅力をアピールしやすくなります。

不動産売却に実績のある会社か？

不動産会社を選ぶとき、どれくらい過去の売買実績があるか確認は欠かせません。

一般的に不動産会社は、それぞれ得意分野を持っています。不動産売買を得意とする会社であれば多くの売買実績を積み重ねていると考えられ、一通りの手続きをスムーズに進められると期待できます。

少しでも速やかに不動産売却を終わらせたい場合、物件売買の経験が豊かな会社を選ぶのが得策です。

販売活動を活発に行ってくれるか？

実際に販売活動を進めていく際は、積極的に取り組む姿勢が大切です。

不動産売却を成功に導くうえで、少しでも早く購入希望者様を見つけるには幅広く販売活動を展開することが必要と考えられます。さまざまな方法で不動産を広告宣伝するとなると、不動産会社の積極性が欠かせません。

その意味で、チラシやインターネットを駆使しながら活発に販売活動を行ってくる会社が望ましいといえます。

要望や相談に親身に乗ってくれるか？

売主様が満足できる不動産売却を実現するなら、いろいろな要望や相談に親身に乗ってくれる会社を選ぶのがおすすめです。

不動産会社にとって不動産売却はあくまでビジネスの一環であり、常に採算性を考えなければなりません。とはいえ、会社が利益追求ばかり優先していると不動産が売却できても売主様には多くの不満が残るでしょう。

そんな事態を避けるには、会社の都合でなく売主様のお気持ちを第一に考えながら希望や不安にしっかり耳を傾けてくれるところを選ぶのがよいといえます。

地元の不動産会社を選ぼう！

できるだけ好条件で不動産を売却したい場合、地元の不動産会社を選ぶことも重要なポイントです。

不動産の相場価格は、たいてい地域ごとに異なります。地域のニーズに見合った価格設定で売り出せば、それだけ早く売れる可能性は高まると考えられます。地域情報に詳しい地元の不動産会社であれば、どれくらいの価格なら売れるか判断するのは難しくないでしょう。

地域相場をふまえた適正価格で不動産を売り出すなら、地元をよく知る地域密着型の不動産会社を選ぶのが無難です。

売却時にかかる費用と税金

不動産の売却時にかかる主な費用と税金には、印紙税、仲介手数料、抵当権抹消費用や登記費用があります。

印紙税は、特定の書類に課される税金です。不動産の売買契約が成立したとき、契約書類に収入印紙を貼付すれば納税したと見なされます。

仲介手数料は、不動産売却を仲介した会社に支払う成功報酬です。不動産会社を介して売買契約が成立すると、売主様は会社から支払いを求められます。

抵当権抹消費用は、金融機関が物件を競売にかける抵当権を抹消するための費用です。住宅ローンが残る不動産を売却する場合、抵当権の抹消手続きが必要になります。

登記費用は、登記内容を変更する際に発生する費用です。不動産売却では、物件の境界線を確定するときや所有者が売主様から買主様に変わった場合に納めます。

3000万円特別控除

不動産売却で生じた利益が3,000万円を超えなければ、譲渡所得税はかかりません。

物件売却により収入を得た場合、譲渡所得税として所得税や住民税が課されます。課税対象は、必要経費を除いた売却益となる譲渡所得の部分です。通常、譲渡所得には3,000万円の特別控除が適用されるため、所得がこの金額を超えなければ税金は発生しません。

実際の課税額を算出する計算式は、（譲渡所得－3,000万円）×税率＝課税額です。譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額がプラスにならなければ課税額はゼロと見なされ、税金の支払いは不要になります。

3000万円特別控除を受ける際のポイント

• 買い替え時はどの控除を受けるか選択

不動産を買い替えたとき、いくつもの控除を併用できるわけではありません。物件購入で住宅ローンを利用した場合、その控除と3,000万円特別控除のどちらを受けるか選ぶ必要があります。

住宅ローン控除は、10年にわたりローン残高の1％相当が課税額から差し引かれる制度です。3,000万円特別控除は翌年と翌々年には利用できないので、どちらを受けるか決めるときはトータルで控除額が多くなるほうを選ぶと税負担は軽くなります。

居住していない場合は控除の適用対象に期限あり

不動産売却で3,000万円特別控除を受けるには、自分で住んでいることが前提です。誰も居住していない不動産を売却する場合、3,000万円特別控除が適用対象には期限が設定されています。

以前に暮らしていた不動産は、住まなくなってから3年目の年末までに売却すると特別控除の適用対象です。また転勤や入院などで一時的に自宅を離れたとき再び戻ってくる予定であれば、空き家になる期間も住んでいたと見なされる可能性があります。

自分が暮らしていない物件を貸しても控除対象

自分が暮らしていない不動産を誰かに貸した場合も、住まなくなってから売却するまでの期間が条件を満たせば3,000万円特別控除の適用対象です。ただ売却時に入居者との立ち退きをめぐるトラブルを避けるには、期限つきで賃貸する必要があると考えられます。

自宅を取り壊した場合は1年以内の売却が適用条件

自宅の売却に伴い建物を取り壊した場合、3,000万円特別控除の適用条件は解体作業が実施されてから1年以内の売却です。ただし自分で住んでいないだけの場合と異なり、その敷地を駐車場などの用途で誰かに貸すと特別控除は受けられません。

相場の動きをふまえ売却するのが理想

不動産相場は、常に一定というわけではありません。通常、相場価格には多少の波が見られるといわれています。不動産売買では相場の動きに応じてタイミングを見ると、より多くの利益を得られる可能性があります。

売却時の理想は、相場価格が高くなっているタイミングです。市場相場が上昇傾向にあるときは下降傾向のときより不動産需要が多くなっていると考えられるため、このタイミングで物件を売り出せば高額で売れる確率は高いと期待できます。

不動産の購入時より相場価格が高ければ「売りどき」

不動産売却で少しでも多くの利益を得たいと考えた場合、物件を購入したときより相場価格が高ければ「売りどき」です。不動産の売却価格が買ったときの値段より高くなるほど、そこで得られる利益も増大していくと考えられます。

季節によっても売りやすさに違いあり

不動産売却は季節によっても売りやすさに違いがあり、シーズンごとの売却数の差は見逃せません。とくに多くの物件が売れると期待できる時期は、国内で新年度に向けた動きが活発になり物件探しや引っ越しが増える年度末の1～3月です。

買い替えのタイミングも配慮が必要

自宅を買い替えるときも、不動産売却のタイミングには配慮が必要です。年度末に不動産を売り出しても引っ越しシーズン中に売却できるとは限らず、タイミングが悪いとさまざまな不都合を生じる場合があります。

まず不動産が売れ残ったまま新居を購入した場合、どちらも住宅ローンを利用していると二重ローンに見舞われるかもしれません。また新しい入居先が決まらないうちに以前の自宅が売れたときは、仮住まいになるケースがよく見られます。

大規模マンションを売り出すときは、同時期に周りの物件が売買されていないか気をつけなればなりません。それぞれの物件で間取りや立地条件に大差がないと相場価格が値崩れを起こしやすいので、タイミングを変えるなどの工夫をすることも大切です。

税制度の仕組みに関する理解も怠れない

不動産売却には、さまざまな税制度が関わってきます。節税対策するうえでは、税制度の仕組みに関する理解は怠れません。

税制度について、まず確認しておきたい仕組みは譲渡所得税の税率の決まり方です。不動産売却により売却益として譲渡所得を手に入れた場合、そこに課される税率は売却物件を所有していた期間により変わります。

不動産の所有期間が5年以下であれば短期譲渡になり、所得税の税率は30.63％、住民税は9％です。それに対し所有期間が5年を超えたときは長期譲渡に分類され、それぞれの税率は15.315％と5％に下がり税負担は軽減されます。

さらに自宅を売却する場合、買い替え特例や譲渡損失の繰越控除を受けられる可能性があります。これらの適用条件となる物件の所有期間はそれぞれ10年超と5年超に設定されているので、覚えておくとよいでしょう。